Новости

Живые «нежилые» метры: какой сегмент коммерческой недвижимости в Казани сегодня в выигрыше?

Коммерческая недвижимость в России возвращает свою инвестиционную привлекательность, заявляют аналитики компании PwC. По данным компании, за минувший год в стране возросла доля инвесторов, заинтересованных во вложениях в офисную (+2%) и складскую недвижимость (почти в три раза - с 5% до 14%!), а вот интерес к торговой недвижимости, наоборот, сократился (-5%). Более того, как отмечалось на IX Финансовом Форуме по недвижимости в Москве, российской коммерческой недвижимостью стали интересоваться иностранные инвесторы, чего не наблюдалось ещё 3-4 года назад. Но при этом по всей стране новых проектов на рынке коммерческой недвижимости крайне мало, и в 2018-м картина вряд ли изменится, считают аналитики.   В Татарстане начинает расти интерес к покупке коммерческой недвижимости? Наблюдения федеральных аналитиков в той или иной степени подтверждаются и в Татарстане. Правда, что касается желания инвесторов вкладываться в приобретение коммерческих площадей, нужно сделать оговорку: до стадии «умеренного оптимизма» местному рынку пока далеко, но определенные положительные тенденции в 2018 г. наметились. Подтверждение этому поищем в цифрах статистики. Первый квартал 2018 г., судя по данным Росреестра по РТ,  показал падение интереса к покупке нежилой недвижимости: если в аналогичном периоде 2017 г. в этом сегменте было зарегистрировано 3 522 перехода прав на основании договоров купли-продажи, то в январе-марте этого года зарегистрировано 2 444 сделки. Но начало второго квартала позволяет сделать осторожные предположения, что интерес к коммерческой недвижимости становится выше: апрельские цифры уже вполовину догнали показатели всего 1-го квартала в целом. За этот месяц в 2018 г. было зарегистрировано 1 170 договоров купли-продажи нежилых помещений.  Из них в Казани – 624. Впрочем, апрель - один из пиков покупательской активности в сегменте коммерческой недвижимости, говорят риэлторы. Исходя из этих цифр, еще рано говорить о сложившемся тренде рынка.   Торговая недвижимость-2018: мега-проекты и нехватка качественных площадей А вот общероссийскую тенденцию сокращения объема строительства новых коммерческих проектов можно смело подтверждать на примере казанской крупноформатной торговой недвижимости: так, например, последний ТРЦ в Казани был построен в 2016 году  (ТЦ «Горки Парк»). До этого наблюдалось затишье длиной в несколько лет – ни одного ТЦ подобного масштаба не было введено с 2012 г.  Правда, в финале 2016-го открылся оптово-розничный ТЦ «Порт» на Оренбургском тракте, сравнительно небольшой торговый центр «Радужный» появился в 2017 г. в пос. Осиново, в том же году на ул. Адоратского на месте Ново-Савиновского рынка, на пересечении улиц Фучика-Закиева и на месте бывшего рынка на ул. Габишева построила свои гипермаркеты сеть «Лента», но все выше перечисленные объекты нельзя отнести к полноформатным ТЦ. Вообще же на сегодняшний день в столице Татарстана работают 11 форматных торговых объектов с общей арендуемой площадью 383 348 кв. м. При этом по данным исследования, проведенного Colliers International, столица Татарстана по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1 тыс. жителей в минувшем году оказалась на 9-м месте в России. Вместе с тем, в финале 2017 года было объявлено о старте сразу двух казанских мега-проектов: 5-уровневого торгово-развлекательного центра за 6,5 млрд на ул. Павлюхина (общая площадь объекта — 130 тыс. кв. м, торговая — 55 тыс. кв. м) и мега-молла «Авиатика» на ул. Миля в Авиастроительном районе на месте заброшенных корпусов КМПО  (площадь - 190 тыс. «квадратов», строительство оценивалось примерно в 9 млрд руб.). Но скорого ввода их в эксплуатацию ожидать не приходится. Более того, проект на ул. Миля, который начал было активно возводиться, в апреле 2018 г. оказался в центре скандала, работы по его строительству прекратились. Как оказалось, у компании не было разрешения на строительство, в связи с чем прокуратура Авиастроительного района потребовала через суд приостановить стройку. Правда, позже застройщик получил полный пакет разрешительных документов сроком до 31 декабря 2018 г., но, по данным некоторых источников, подсчитал убытки и теперь решает, что делать дальше – продолжать строительство или продать объект новому инвестору. Ведь из-за длительного простоя сроки сдачи комплекса передвинутся, и владельцу придется опять продлевать разрешение на строительство.   Офисная недвижимость: интерес к покупке вырос, но арендовать выгоднее Рост общей экономической грамотности населения сказался не только на спросе на жилую, но и на коммерческую недвижимость. Специалисты отмечают: клиент стал более требовательным и при покупке,  при аренде офисных помещений. Изменился и вектор интереса: если в качестве инвестиционного инструмента раньше татарстанцы охотнее рассматривали землю и жилую недвижимость, то сейчас всё чаще обращают свой интерес в сторону коммерческой (офисной, в частности). Люди надеются, что она будет приносить более высокий доход. Причем федеральные аналитики отмечают намечающийся тренд – растет число сделок по продаже коммерческих площадей с арендаторами. В 2018 г. в Казани насчитывается 46 бизнес-центров площадью 349 тысяч кв. м. Характерная черта для нашего города: большинство офисных помещений относятся к классу В и В+ (26 объектов). Объектов класса В- в городе 15. А офисных центров премиум-класса (категории А) в столице Татарстана всего 5. При этом, как свидетельствуют казанские брокеры, свободных площадей в них всего 2%. В объектах класса В, В+ и В– на начало 2018 г. вакантными оказались 9% помещений. А вот в категории С, по разным оценкам, вакантность площадей может доходить до 40%. Как видим, город-миллионик, развивающийся семимильными шагами, испытывает явный дефицит качественных офисных площадей. Рынок быстро поглощает новые предложения класса А. Например, недавно открытая вторая очередь БЦ «Родина» заполнилась достаточно оперативно. При этом в 2017 г. в Казани не было построено ни одного нового бизнес-центра. Зато 2018-й обещает принести городу новые качественные площади: о своем намерении открыть до конца текущего года в Казани свой второй бизнес-центр премиум-класса заявила компания Alliance Business Centers Network. Первый казанский филиал сети ABCN открылся в 2016 году, расположен он на 11 этаже гостинично-развлекательного центра «Корстон». На сегодняшний день здесь работают 10 резидентов. Предполагается, что второй БЦ Alliance Business Centers Network откроют рядом с Агентством инвестиционного развития РТ. По данным рейтинга портала Domofond.ru, к началу 2018 г. средняя стоимость торговых помещений в Казани составила 127 264 рубля за квадратный метр, падение за год достигло 1,8% (цены на офисные помещения упали на 1,5%, на помещения свободного назначения на 0,2% за год). По оценке того же источника, средняя арендная ставка на офисные помещения в Казани за 2017 год составила 7907 рублей, помещения свободного назначения стоили чуть дороже — 9852 рубля. Дороже всего было взять в аренду торговые помещения - здесь ставка превышала 13 тыс. рублей. В целом федеральные аналитики оценивают ситуацию на рынке офисной недвижимости в Казани положительно: они считают, что у столицы Татарстана очень большой потенциал - это один из немногих городов-миллионников с очень активным развитием инфраструктуры.   Еще одно пространство для бизнеса Рассматривая сегмент офисной недвижимости, стоит упомянуть и еще один интересный формат, который может предложить бизнесу подходящие помещения – лофт-пространство.  Слово loft означает «чердак». В мировой практике рынка недвижимости оно имеет чисто американское происхождение — это городское жилье на верхних этажах зданий бывших фабрики, заводов и других промышленных объектов. Однако в России с начала 2010-х о лофтах заговорили уже в формате коммерческой недвижимости: кроме использования в качестве площадки для творчества (фестивали, концерты и т.д.), здесь, как правило, еще и сдаются в аренду и офисные помещения, организуются коворкинги, гостиницы и т.д.  На днях в Казани объявили о предполагаемой дате открытия loft-квартала «Красный Восток» на ул. Тукая. Комплекс красно-кирпичных зданий бывшего пивоваренного завода 1892 г. постройки, где в данный момент идет реконструкция,  откроется уже через несколько месяцев - сдача первой очереди намечена на III квартал 2018 г. Владелец земли и зданий - «Эдельвейс групп» Айрата и Илшата Хайруллиных. Как рассказали в самой группе компаний, на этой территории располагаются объекты, которые являются памятником промышленной архитектуры республиканского значения и охраняются государством. Из охранной зоны их никто не выносит. Проект реализуется с целью реставрации памятника. Всего loft-квартал насчитывает 15 зданий, общая площадь проекта - 14 000 кв. м. Консультантом по созданию концепции, брокериджу и проведению маркетинговых мероприятий loft-квартала «Красный Восток» в Казани стала инвестиционная компания KEY CAPITAL.  Известно, что в качестве арендаторов планируется привлечь в большей степени креативные индустрии (промышленный и современный дизайн 40%, мастерские:12%, медиа и ИТ 14%.), досуговые и образовательные компании (15%), сервисные услуги (финансы, 5%, здоровье и красота 7%), а также современный городской бизнес 7%. На сегодняшний день в почти полуторамиллионной Казани «Красный Восток» станет всего лишь вторым действующим лофтом (сейчас в городе существует лофт-пространство на месте бывшего льнокомбината – «Фабрика Алафузова» на ул. Гладилова). И это - несмотря на большое количество промышленных территорий со множеством заброшенных или неэффективно используемых зданий. Эксперты отмечают сложность для бизнеса такого формата недвижимости. Они уверены, что без поддержки властей предпринимателям он не под силу.   Индустриальная картина Казани Индустриальный и, в частности, складской сегменты являются самыми востребованными сегодня  на рынке недвижимости.  Как уже упоминалось выше в исследовании компании PwC, именно складская недвижимость показала наибольший рост в заинтересованности инвесторов к началу 2018-го. Это и не удивительно: доходность в складском и индустриальном сегменте на сегодняшний день остается самой высокой по сравнению с другими секторами рынка недвижимости, а получение стабильной прибыли поддерживается устойчивым спросом со стороны арендаторов, свидетельствуют эксперты. Что касается Казани, стоит оговориться: точных цифр по рынку индустриальной недвижимости в городе нет. Этому способствует ряд причин. Во-первых, в городе большое количество низкокачественных складских и производственных площадей – порядка 2/3 от общего объема. Такое положение объясняется наследием советских предприятий: крупные промышленные зоны в Казани расположены от речного порта до ул. Тихорецкой, в значительных частях Московского и Авиастроительного районов, в районе ул. Родина, на ул. Журналистов и на Сибирском тракте. Все эти площади – класса С и D. Высококачественных индустриальных площадей в городе-миллионнике значительно меньше – около 600 тыс. кв. м, и сосредоточены они преимущественно в двух местах – в комплексах «Биек Тау» (трасса М-7) и Q-парк (Лаишевский район, недалеко от Международного аэропорта «Казань»). Имеются складские помещения класса А и на въездах в город с трассы М-7 (Горьковское шоссе, Мамадышский тракт). Особо следует отметить индустриальные парки, которые за последние годы довольно активно развивались – Технополис «Химград» и Индустриальный парк «М7» (проекты, созданные для малого и среднего бизнеса). А в начале 2018 г. открылся новый логистический комплекс в пос. Новониколаевский в пригороде Казани: объект площадью 22 400 кв. м построен в формате build-to-suit индустриальным девелопером A Plus Development из Санкт-Петербурга. Комплекс был построен для компании ЭТМ - одного из крупнейших в России дистрибьюторов электротехнического оборудования.  Новый мультиформатный складской комплекс класса «А» состоит из двух зон хранения продукции и помещений административно-бытового назначения. Как рассказали в компании A Plus Development, контракт на реализацию проекта был заключен в августе 2016. Чуть больше года заняла активная фаза строительства: комплекс строился с IV квартала 2016 по IV квартал 2017 года. По словам экспертов, на сегодняшний день тенденцией становится потребность в строительстве именно мультиформатных производственно-складских комплексов (склад + офисные и торговые площади + помещения дополнительных форматов).



01 Августа 2018