Новости

Обзор рынка коммерческой недвижимости Казани: торговые центры и коворкинг-зоны

Казань – это один из самых инвестиционно-привлекательных рынков для строительства коммерческой недвижимости. Так, с 2003 до 2013 годы объем торговой недвижимости вырос приблизительно в 4 раза, офисных помещений – в 5 раз (правда, значительная часть площади пришлась на пристройки в жилых домах и реконструкцию старых зданий)!

Сегодня на тысячу жителей города, по данным Colliers International, приходится почти 305 квадратных метров торговых площадей, что лишь на 50 метров ниже московских показателей. Причем, в отличие от ряда других городов-миллиоников, в которых показатель еще выше, большинство торговых площадей в Казани отличаются высоким качеством, находятся в торговых  центрах.

Спецификой казанского рынка коммерческой недвижимости является опережающий рост количества качественных торговых помещений над качественными офисными помещениями. Так, в городе по пальцам одной руки можно пересчитать  бизнес-центры класса «А». Вместе с тем, очень много бизнес-центров классов «B» и «C». В категориях «А», «В+» и «В-»,количество свободных площадей не превышает 8 процентов, в «А» классе –вовсе около 2 процентов.

Но, несмотря на активное строительство (которое в значительной степени ограничено лишь в историческом центре Казани), рост арендных ставок продолжается, не останавливаясь даже летом. Так, рост с начала года составил в среднем около 11,5 процентов ,что выше показателя инфляции. Так, по данным местных риэлтерских агентств,  цены на аренду офисов с начала 2013 года выросли в среднем на 8-12 процентов, еще сильнее подросли ставки в торговых центрах – на 6-15 процентов.

Но вследствие насыщения рынка, эксперты предрекают в скором времени некое охлаждение данного роста, вплоть до уровня годовой инфляции. Причиной этого, кроме перенасыщения популярных сегментов, являются и не лучшие макроэкономические показатели в российской экономике.

И пришел коворкинг...

Для Казани последние годы характерно размещение торговых центров местного (районного) значения, это стало своеобразным переходом от строительства крупных, региональных торгов кластеров («Мега-Икеа», «Парк-Хаус» и т.п.) и строительство специализированных торговых центров («Леруа-Мерлен» и т.п.) Да и якорные арендаторы предпочитают размещаться в локальных торговых центрах («Ашан» - «Южный»), благо проводившаяся я в городе Универсиада-2013 решила большинство транспортных вопросов, увеличив коэффициент транспортной связанности районов города и сократив время поездки в среднем на 25 процентов.

В сфере офисной недвижимости тенденции не столь яркие. Так, благодаря дополнительным обязательствам, накладываемым на застройщиков в центре города, офисные центры стараются строить в соответствии с исторической застройкой, рассчитывая преимущественно на самый массовый сегмент – «B»-класс. Новых офисных помещений «А» класса с возможностью свободной аренды или покупки, строится крайне мало. Но в планах инвесторов застройка левобережья Казанки, преимущественно высокоэтажными жилыми и офисными комплексами.

В Казани, согласно обновленным данным девелоперских агентств Cushman&Wakefield и Colliers International за июль, вырос объем качественных предложений в категориях «А», «В+» и  «В-»,которые сегодня представлены 31 бизнес-центром, с общей площадью порядка 245 тыс. кв. метров. Эксперты связывают прирост в этой категории с форсированным завершением строительства многих объектов к Универсиаде 2013. Вторую «волну» девелоперы обещают к весне 2014 года, однако после этого объем ввода новых зданий офисной недвижимости, скорее всего, упадет.

Зато, в этом году до столицы Татарстана добрался и массово расцвел уже не новый московский тренд – коворкинг. Коворкинг или общее рабочее пространство, это сдача рабочего места, находящегося в общем торговом зале, в месячную или дневную аренду. Такое решение популярно как среди фрилансеров, так и начинающих предпринимателей. Рабочее место в казанских коворкинг-центрах стоит от 3 тысяч рублей в месяц, хотя переговорные комнаты и еще ряд услуг, предлагаются за отдельную плату. По классу они приблизительно соответствуют «B-» и «C».

Рейтинги недвижимости: кто оказался в лидерах?

Несмотря на строительство новых объектов коммерческой недвижимости (хороший рост показали офисная и торговая недвижимость), арендная ставка не только не уменьшается, но еще и растет.

Настоящим трендом в торговой недвижимости стало строительство в течение последних двух лет специализированных ТЦ и торговых комплексов районного масштаба.  Сегодня в Казани, по данным 2Гис, около торговых  комплексов, торгово-развлекательных центров, ТЦ, рынков и специализированных ТЦ, а также порядка 1,5 тысяч отдельно стоящих магазинов. Но наиболее привлекательными для большинства арендаторов являются торговые и торгово-развлекательные центры. Через них проходит наибольший поток клиентов, более высокие арендные ставки способны компенсировать больший оборот торговой точки.

Также, несмотря на некоторую перенасыщенность ТЦ в центре Казани, Советском и Ново-Савиновском районах, ощущается нехватка в традиционно промышленных Кировском и Авиастроительном.

Топ-10 самых востребованных ТЦ (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлторских агентств):

Место в рейтинге и название Доступные арендные площади Диапазон арендной стоимости руб./м²/месяц
1. ТЦ «МЕГА-Казань» 5 - 500 м² 1 000 ‒ 3 800 руб./м²/мес*
2. ТЦ «Кольцо» 30 ‒ 1 000 м² 1 000 ‒ 3 500 руб./м²/мес *
3. ТРЦ «Парк Хаус» 10 ‒ 1 500 м² 1 000 ‒ 3 000 руб./м²/мес *
4. ТРЦ «Южный» 5 ‒ 15 000 м² 1 000 ‒ 2 800 руб./м²/мес *
5. ТРЦ «Тандем» 30 ‒ 7 000 м² 800 ‒ 2 500 руб./м²/мес *
6.  ТЦ «Бульвар» 82 ‒ 482 м² 1 600 руб./м²/мес
7. ТРЦ «XL» 5 - 40000 м² 800 руб./м²/мес
8. ТЦ Олимп 18 ‒ 3 000 м² 897 руб./м²/мес
9. Гостиничный ТРЦ «Корстон» 17 ‒ 730 м² 1 000 ‒ 3 500 руб./м²/мес
10. ТРЦ «Франт» 50 ‒ 750 м² 700 руб./м²/мес

Размещение в наиболее популярных торговых центрах в Казани стоит от 700 рублей, при этом, в менее проходимых торговых центрах цена аренды, зачастую, даже выше. Это касается, например, ТРЦ «Корстон», «Сувар-плазы» - рассчитанных на арендаторов,  целевой аудиторией которых являются люди с достатком выше среднего.


Схожая ситуация и с арендой офисов. Стандартом для казанских БЦ стали охраняемые парковки, наличие современных коммуникаций, кондиционеров, видеонаблюдения, однако отдельные парковки зачастую создаются небольшие – до 30-50 машиномест. В последние годы наметилась тенденция к децентрализация бизнес-центров и перемещению их в жилые районы. Кром того, увеличивается количество офисов «С» класса в жилых домах и зданиях.

Топ-10 самых востребованных бизнес-центров  (согласно опросу местных предпринимателей и по данным риэлторских агентств):

Место в рейтинге и название Диапазон арендной стоимости руб./м²/месяц Доступные арендные площади Класс здания
1.Торгово-офисный комплекс Сувар Плаза 1 150 ‒ 1 200 руб./м²/мес 50 ‒ 1 500 м² A/A+
2. Гостиничный торгово-развлекательный центр «Корстон» 1 000 ‒ 3 500 руб./м²/мес 17 ‒ 730 м² A/A+
3. Бизнес-центр «Пушкинский» 700 руб./м²/мес 100 -150 м² B/B+
4.  Офисный центр Булак 1 000 руб./м²/мес 64 ‒ 160 м² A/A+
5.Торгово-офисный комплекс Родина 600 ‒ 1 500 руб./м²/мес 20 ‒ 500 м² A/A+
6.Торгово-офисный комплекс Relita 800-1500 руб./м²/мес* 30 ‒ 1 500 м² A/A+
7. Офисный центр «Профсоюзный» 650 ‒ 1 800 руб./м²/мес 16 ‒ 665 м² A/A+
8. Офисный центр, Гоголя 3А 1 000 руб./м²/мес 250 ‒ 600 м² A/A+
9.Торгово-офисный комплекс, Пушкина 19 1 200 ‒ 1 800 руб./м²/мес 40 ‒ 75 м² A/A+
10. Офисный центр, Баумана 50/5 800 ‒ 900 руб./м²/мес 166 ‒ 169 м² B/B+

Наиболее востребованными офисными помещениями в городе стали офисы классов «А» и «B+», тогда как раньше более востребованными офисы классов «B/B+» и «С+».



28 Февраля 2018